Ces documents sont-ils rédigés par un avocat ?

Non. Ce sont des modèles types construits à partir des textes en vigueur et des pratiques du secteur, destinés à être personnalisés par vous. Ils ne constituent pas une consultation juridique au sens de la loi du 31 décembre 1971. Pour un enjeu important ou une situation atypique, faites relire le document par un avocat : le modèle vous fera gagner l'essentiel de son temps, donc de son coût.

Le procès-verbal de réception est-il vraiment utile ?

C'est souvent la pièce décisive. Sans lui, c'est à vous de prouver que la prestation a été correctement exécutée ; avec lui signé, c'est au client de prouver le contraire. Ce simple renversement de la charge de la preuve change l'issue de la plupart des litiges d'exécution.

Que se passe-t-il si le document ne me convient pas ?

Vous êtes remboursé intégralement, par simple email à contact@contratsolide.fr et sans avoir à vous justifier, tant que vous n'avez pas téléchargé le dossier. Une fois le document récupéré, il est à vous et le remboursement n'est plus possible. La garantie court pendant 14 jours après l'achat.

Sous quel format vais-je recevoir les documents ?

Un PDF de 31 articles rédigés, chacun accompagné de son fondement juridique. Il est envoyé par email dans les minutes qui suivent le paiement, accompagné d'un lien de téléchargement valable 72 heures. Le document contient les champs à compléter, clairement identifiés, et une notice de personnalisation.

Les documents sont-ils à jour ?

Le fonds documentaire a été révisé le 1er juillet 2026. Cette date est affichée sur chaque document livré. Le droit évoluant, l'Abonnement Expert existe précisément pour recevoir les mises à jour au fil des changements.

Litige d'exécution · Immobilier

Litige d'exécution en immobilier : ce que dit le droit, ce qu'il faut écrire (contrat d'agent commercial, TPE)

Mis à jour le 1er juillet 2026 Lecture : 6 minutes Cible : TPE — 1 à 9 salariés

En droit français, un procès-verbal de réception signé fait basculer la charge de la preuve. Autrement dit : la loi vous protège déjà, à condition que le contrat le dise. C'est toute la différence entre un professionnel de l'immobilier qui récupère son argent en trois semaines et un autre qui l'abandonne. Sur de 5 000 à 20 000 € et une durée de type « sur six mois », l'écart de traitement se chiffre vite.

Ce que prévoit le droit, et ce qu'il ne prévoit pas

Un procès-verbal de réception signé fait basculer la charge de la preuve. Cette règle découle de art. 1353 du Code civil (charge de la preuve). Elle s'applique de plein droit entre professionnels, sans qu'il soit nécessaire de la rappeler dans le contrat.

Le point de vigilance propre au secteur immobilier tient à la contestation des honoraires quand la vente se conclut hors mandat. S'y ajoute le cadre posé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application de 1972, qui encadre la pratique professionnelle sans se substituer à ce que les parties ont convenu.

La nuance qui change tout

Une règle légale ne vaut que si vous pouvez prouver les faits qui la déclenchent : la date d'échéance, le périmètre convenu, la livraison effectuée. Le contrat ne crée pas vos droits — il constitue la preuve qui les rend utilisables. C'est la raison pour laquelle un contrat de deux pages bien rédigé vaut mieux qu'un contrat de vingt pages recopié d'un autre métier.

Un cas concret

Deux agences réclament la même commission sur le même acquéreur

Vous faites visiter une maison à un couple le 8 mars et faites signer un bon de visite. Le bien est également commercialisé par une agence concurrente en mandat simple. Le couple visite chez le concurrent le 3 avril, signe également un bon de visite, et achète par son intermédiaire le 20 mai. Vous réclamez la commission de 13 500 € au vendeur, qui refuse : il a déjà payé l'autre agence. Vous produisez votre bon de visite du 8 mars. La concurrente produit le sien, une offre écrite et l'ensemble des échanges de négociation ayant conduit à l'accord sur le prix.

Ce qui se joue juridiquement

En mandat simple, la commission revient à l'agence dont l'entremise a effectivement déterminé la conclusion de la vente. Le bon de visite prouve que vous avez présenté le bien à ces acquéreurs, ce qui est un élément important mais non suffisant : la jurisprudence recherche l'intervention réellement décisive, celle qui a conduit à l'accord sur la chose et le prix. Une visite sans suite, suivie deux mois plus tard d'une négociation menée par un autre professionnel, place votre demande en position délicate. Sans traçabilité de vos relances, de vos échanges et de vos propositions écrites après la visite, votre bon de visite reste un simple constat de passage.

Le réflexe à prendre

Ne vous contentez pas du bon de visite : documentez par écrit chaque relance, chaque proposition transmise au vendeur et chaque échange de négociation avec l'acquéreur, et informez le vendeur par courriel des acquéreurs présentés et de l'état des discussions. C'est cette chronologie écrite qui établira le caractère déterminant de votre intervention.

Document concerné : protocole de traçabilité de l'entremise et modèle de compte rendu de visite au mandant — Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet)

Les quatre erreurs qui reviennent le plus souvent

Aucune de ces erreurs ne relève de l'ignorance juridique. Elles viennent toutes du fait que le sujet paraît secondaire tant que la relation se passe bien. Elles ne coûtent rien à corriger en amont, et beaucoup en aval.

Attendre pour relancer. Le taux de recouvrement d'une créance décroît avec le temps : passé plusieurs mois, le client refuse de payer en invoquant un travail « non conforme », sans que rien n'ait été écrit sur ce qui était attendu.
Ne pas formaliser la validation. Sans carte T daté et signé, vous ne pouvez pas démontrer que la prestation a été acceptée — et c'est vous qui portez la preuve.
Reprendre des conditions générales trouvées en ligne, écrites pour un autre métier. Elles renvoient à des usages qui ne sont pas ceux du secteur immobilier et peuvent vous engager sur des obligations que vous n'assumez pas.
Omettre les pénalités de retard dans les conditions de vente. Elles sont dues de plein droit, mais un client qui ne les voit écrites nulle part ne les paiera jamais spontanément.

Ce que change concrètement un cadre écrit

La question n'est pas de savoir si vous avez raison sur le fond : dans les situations de type « litige d'exécution », le prestataire a généralement raison. La question est de savoir combien de temps et d'argent il lui faut pour le démontrer.

Critère	Sans cadre écrit	Avec un contrat adapté
Délai de règlement d'un différend	Négociation ouverte, sans point d'appui : plusieurs mois, issue incertaine.	Application d'une clause chiffrée : la discussion se referme rapidement.
Effet sur la relation client	Le désaccord devient personnel, faute de référence commune.	Le contrat sert de tiers : on applique une règle acceptée, on ne s'oppose pas.
Coût d'un recours	Constitution d'un dossier de preuves, souvent avec un conseil : plusieurs centaines d'euros avant toute action.	Le contrat est la pièce du dossier ; la mise en demeure suffit dans la majorité des cas.
Charge de la preuve	Vous devez prouver ce qui avait été convenu, souvent des mois après.	L'écrit fait foi entre les parties ; le débat porte sur son application, pas sur son contenu.

La marche à suivre, dans l'ordre

Chaque étape prépare la suivante. Sauter la deuxième pour aller directement à la quatrième fonctionne parfois, mais fragilise le dossier si l'affaire va plus loin.

Reprenez l'écrit. Que disait exactement le périmètre convenu ? La plupart des litiges d'exécution sont des litiges de périmètre déguisés.
Documentez la livraison. Dates, échanges, versions transmises. Reconstituer la chronologie après coup est toujours possible, mais coûteux.
Proposez une constatation contradictoire. Un examen commun, consigné par écrit, referme la plupart des désaccords sans intervention extérieure.
Distinguez réserve et refus. Une réserve porte sur un point identifié et se lève ; un refus global sans motif précis est rarement tenable.
Facturez ce qui est acquis. Le désaccord sur une partie de la prestation ne suspend pas le paiement du reste.

Les clauses qui traitent ce risque

Voici trois extraits du document tel qu'il vous sera livré, déjà calibrés pour un contrat d'agent commercial de type « De 5 000 à 20 000 € ». Les mentions surlignées sont les seuls éléments qu'il vous reste à compléter.

Objet du contrat et pièces contractuelles

Le présent contrat a pour objet de définir les conditions dans lesquelles le Prestataire exécute pour le compte du Client la prestation décrite à l'annexe technique. L'ensemble contractuel est composé, par ordre de priorité décroissante, des pièces suivantes : premièrement (1) le présent contrat et ses avenants, deuxièmement (2) l'annexe technique et le descriptif des livrables, troisièmement (3) le devis ou la proposition commerciale accepté par le Client, quatrièmement (4) les conditions générales du Prestataire. En cas de contradiction entre ces documents, la pièce de rang supérieur prévaut. Il est expressément convenu que les conditions générales d'achat du Client, ses bons de commande et toute mention imprimée sur ses documents internes sont inopposables au Prestataire, sauf acceptation écrite et spécifique de ce dernier.

Art. 1103 du Code civil (force obligatoire du contrat) — La bataille des conditions générales se gagne à l'article premier : sans ordre de priorité écrit, chaque partie oppose ses propres CGV et le juge tranche au cas par cas. Adaptez la liste des pièces à votre réalité documentaire et supprimez celles qui n'existent pas, une pièce citée mais absente affaiblit tout l'ensemble.

Frais, débours et déplacements

Sauf mention contraire au devis, le prix s'entend hors frais de déplacement, d'hébergement, de restauration et hors débours engagés pour le compte du Client. Ces frais sont refacturés à l'euro l'euro sur présentation des justificatifs, à l'exception des déplacements en véhicule personnel, indemnisés selon le barème kilométrique publié par l'administration fiscale. Les déplacements excédant le périmètre convenu au devis et tout engagement de frais supérieur à [montant] euros sont soumis à l'accord écrit préalable du Client. Les frais sont facturés en même temps que la prestation à laquelle ils se rattachent et suivent les mêmes conditions de règlement, notamment quant aux pénalités applicables en cas de retard.

Art. 1103 du Code civil et art. L441-9 du Code de commerce (mentions de la facture) — Les frais oubliés au devis sont presque toujours contestés à la facture : les nommer et fixer un seuil d'accord préalable supprime le débat. Pensez à préciser si les temps de trajet sont facturés ou non, c'est une source de litige aussi fréquente que les frais eux-mêmes.

Pénalités de retard de paiement

Tout retard de paiement entraîne de plein droit, sans qu'un rappel soit nécessaire, l'application de pénalités de retard calculées au taux de l'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majoré de dix points de pourcentage, sans que ce taux puisse être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal, ainsi que le versement d'une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement de quarante (40) euros. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs à ce montant, le Prestataire peut demander une indemnisation complémentaire sur justificatifs. Les pénalités courent du jour suivant la date de règlement figurant sur la facture jusqu'au paiement effectif et complet, intérêts et principal. Elles sont exigibles sans mise en demeure préalable et se cumulent avec l'indemnité forfaitaire.

Art. L441-10 du Code de commerce — Cette clause est le socle de tout recouvrement B2B. Les pénalités sont dues de plein droit : ne pas les prévoir revient à renoncer à un droit acquis. Attention au taux retenu : « trois fois le taux d'intérêt légal » est le PLANCHER en dessous duquel la clause devient inopposable, pas le bon choix. Le taux qui s'applique quand le contrat ne dit rien est celui de la Banque centrale européenne majoré de dix points, nettement plus élevé : au 1er juillet 2026, 12,40 % contre 8,25 % pour le plancher. Ces deux taux sont révisés chaque semestre — vérifiez ceux en vigueur avant d'invoquer la clause. Retenir le plancher revient donc à récupérer MOINS que si aucune clause n'existait. La rédaction ci-dessus retient le taux le plus favorable tout en respectant le plancher.

Prorogation des délais du fait du client

Tout retard imputable au Client, notamment le défaut ou la tardiveté d'une validation, d'une information, d'une fourniture ou d'un accès, proroge de plein droit les délais d'exécution d'une durée au moins égale au retard constaté. Lorsque ce retard excède quinze (15) jours, le Prestataire peut en outre reprogrammer l'intervention en fonction de ses disponibilités et de ses autres engagements, sans que le report puisse lui être reproché. Les temps d'immobilisation des équipes réservées et non employées du fait du Client sont facturés à hauteur de cinquante pour cent (50 %) du tarif applicable par mandat. Le Prestataire informe le Client par écrit du retard constaté et de ses conséquences dès qu'il en a connaissance.

Art. 1104 du Code civil et art. 1197 du Code civil (obligation de délivrance) — Sans cette clause, le client qui valide avec trois semaines de retard vous reproche ensuite votre propre retard, et il obtient souvent gain de cause faute d'écrit. La facturation de l'immobilisation doit rester modérée pour ne pas être requalifiée en clause pénale excessive.

Responsabilité du fait des sous-traitants

Le Prestataire répond envers le Client des actes, omissions et manquements de ses sous-traitants comme des siens propres. Il leur impose contractuellement des obligations au moins équivalentes à celles souscrites au présent contrat, notamment en matière de confidentialité, de sécurité, de protection des données, de propriété intellectuelle et d'assurance, et s'assure de leur respect effectif. Il obtient de chacun d'eux la cession ou la licence des droits nécessaires à l'exécution du présent contrat. Le recours à un sous-traitant n'ouvre au Prestataire aucun droit à supplément de prix ni à allongement des délais, et ne peut être invoqué comme cause exonératoire de sa responsabilité.

Art. 1103 et 1231-1 du Code civil (responsabilité contractuelle du débiteur) — La transparence des obligations vers l'aval est la seule manière de tenir vos engagements clients sans porter seul le risque en cas de défaillance d'un partenaire. Vérifiez en particulier la chaîne des cessions de droits, un contrat de sous-traitance muet sur ce point vous empêche de céder valablement à votre client.

Résiliation pour manquement après mise en demeure

En cas de manquement de l'une des parties à l'une quelconque de ses obligations, l'autre partie la met en demeure d'y remédier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception mentionnant expressément la présente clause résolutoire. Si le manquement persiste à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la réception de la mise en demeure, le contrat est résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une décision de justice, par l'envoi d'une notification de résiliation précisant les motifs. La résiliation prend effet à la date de première présentation de cette notification. Elle intervient sans préjudice des dommages et intérêts que la partie lésée serait en droit de réclamer.

Art. 1224 à 1226 du Code civil (résolution par clause résolutoire et par notification) — La clause résolutoire ne joue que si la mise en demeure vise expressément la clause et laisse un délai réel pour s'exécuter : ces deux formalités sont contrôlées strictement. Résilier sans mise en demeure fait basculer le litige, c'est alors l'auteur de la rupture qui se retrouve en position de fautif.

Ce qui change selon la taille de votre structure

Le droit applicable est le même, mais l'effort de mise en place et le point de vigilance diffèrent nettement.

Structure	Enjeu principal	Point de vigilance
Micro-entrepreneur (0 salarié)	La simplicité et la franchise de TVA	Ne pas passer une journée sur de la paperasse
TPE (1 à 9 salariés) Votre cas	La trésorerie et les délais de paiement	être payé dans les temps sans embaucher de juriste
PME (10 à 49 salariés)	La standardisation des contrats entre commerciaux	Que tous les commerciaux utilisent le même contrat
ETI (50 à 250 salariés)	La conformité et la traçabilité documentaire	Aligner les contrats sur la politique de conformité groupe

Portée de cet article

Ce document est un modèle type destiné à être personnalisé par son utilisateur. Il ne constitue ni une consultation juridique, ni un acte rédigé par un professionnel du droit au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Son adéquation à votre situation particulière relève de votre appréciation. Pour un enjeu significatif ou une situation complexe, l'avis d'un avocat ou d'un juriste reste recommandé.

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