Immobilier : contrat de sous-traitance et prévention du litige sur les droits — Abonnement Expert
Vous êtes professionnel de l'immobilier et le client réutilise, revend ou modifie votre travail sans que vous ayez rien cédé par écrit. Sur de 1 000 à 5 000 €, ce n'est pas une contrariété : c'est une trésorerie qui décroche. Le problème n'est presque jamais juridique au départ — il devient juridique parce que rien n'a été écrit au bon moment. En immobilier, la contestation des honoraires quand la vente se conclut hors mandat reste le premier motif de tension entre un prestataire et son donneur d'ordre.
Ce que prévoit le droit, et ce qu'il ne prévoit pas
En droit français, la cession de droits ne se présume jamais : sans écrit délimité, rien n'est cédé. Cette règle découle de art. L131-3 du Code de la propriété intellectuelle. Elle s'applique de plein droit entre professionnels, sans qu'il soit nécessaire de la rappeler dans le contrat.
Le point de vigilance propre au secteur immobilier tient à la contestation des honoraires quand la vente se conclut hors mandat. S'y ajoute le cadre posé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application de 1972, qui encadre la pratique professionnelle sans se substituer à ce que les parties ont convenu.
Une règle légale ne vaut que si vous pouvez prouver les faits qui la déclenchent : la date d'échéance, le périmètre convenu, la livraison effectuée. Le contrat ne crée pas vos droits — il constitue la preuve qui les rend utilisables. C'est la raison pour laquelle un contrat de deux pages bien rédigé vaut mieux qu'un contrat de vingt pages recopié d'un autre métier.
Un cas concret
Votre portefeuille d'annonces aspiré chaque nuit par un agrégateur
Votre agence publie sur son site 340 annonces enrichies : descriptifs rédigés, plans redessinés, photographies retouchées, données de charges et de fiscalité vérifiées. Vous constatez qu'un agrégateur récupère automatiquement l'intégralité de votre portefeuille chaque nuit et le republie sur son propre site avec ses coordonnées, en supprimant votre nom. Vos annonces génèrent des contacts qui lui reviennent. Vous avez investi environ deux jours-personne par semaine dans la constitution et la mise à jour de cette base, mais vos conditions d'utilisation, jamais mises à jour depuis la création du site, n'en disent rien.
Ce qui se joue juridiquement
Deux protections se cumulent. Les descriptifs originaux et les photographies relèvent du droit d'auteur. Surtout, une base de données dont la constitution, la vérification ou la présentation atteste d'un investissement substantiel bénéficie d'une protection spécifique permettant au producteur d'interdire l'extraction ou la réutilisation d'une partie substantielle de son contenu : c'est exactement le cas d'un portefeuille d'annonces enrichi et tenu à jour. Il faut néanmoins documenter cet investissement, ce que presque aucune agence ne fait. Sans conditions d'utilisation interdisant l'extraction automatisée et sans preuve de l'investissement, la réaction se limite à une demande de retrait que l'agrégateur ignorera. L'agence se retrouve alors à alimenter gratuitement le site qui capte ses propres contacts, et à financer le référencement d'un acteur qu'elle n'a pas choisi.
Mettez à jour vos conditions d'utilisation pour interdire expressément l'extraction et la réutilisation automatisées, protégez le site par des mesures techniques et journalisez les accès. Documentez l'investissement consacré à la base : temps passé, coûts de production des visuels et de vérification des données.
Document concerné : conditions d'utilisation interdisant l'extraction automatisée et registre d'investissement — Art. L341-1 du Code de la propriété intellectuelle (protection du producteur de bases de données)
Les clauses qui traitent ce risque
Voici trois extraits du document tel qu'il vous sera livré, déjà calibrés pour un contrat de sous-traitance de type « De 1 000 à 5 000 € ». Les mentions surlignées sont les seuls éléments qu'il vous reste à compléter.
Périmètre exclu de la prestation
Le périmètre de la prestation est strictement limité aux tâches et aux livrables énumérés à l'annexe technique. Sont expressément exclus, sans que cette liste soit limitative : les prestations rendues nécessaires par une modification des besoins du Client postérieure à la signature, la reprise de travaux réalisés par un tiers, la formation des équipes du Client au-delà de la session prévue, l'assistance après réception, ainsi que toute intervention en dehors des jours et heures ouvrés. Toute prestation située hors du périmètre fait l'objet d'un devis complémentaire préalable et n'est exécutée qu'après acceptation écrite. Le silence du Client sur un devis complémentaire ne vaut jamais acceptation.
Art. 1163 du Code civil (l'obligation doit avoir un objet déterminé ou déterminable) — Décrire ce que l'on ne fait pas protège mieux que décrire ce que l'on fait : la dérive de périmètre naît toujours d'un implicite. Personnalisez la liste des exclusions avec les trois demandes hors sujet que vous recevez le plus souvent dans votre métier.
Prix forfaitaire ferme et définitif
En contrepartie de l'exécution de la prestation définie au présent contrat, le Client verse au Prestataire un prix forfaitaire de De 1 000 à 5 000 € euros hors taxes, auquel s'ajoute la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur au jour de la facturation. Ce prix est ferme et définitif pour le périmètre décrit à l'annexe technique et pour la durée du contrat. Il couvre l'ensemble des moyens humains et matériels nécessaires à l'exécution, à l'exclusion des frais et débours expressément visés par ailleurs. Toute prestation étrangère à ce périmètre, ainsi que toute reprise rendue nécessaire par une information erronée ou tardive communiquée par le Client, donne lieu à facturation complémentaire après acceptation écrite du devis correspondant.
Art. 1163 du Code civil (détermination du prix) et art. L441-9 du Code de commerce — Le forfait n'est protecteur que si le périmètre auquel il se rattache est décrit avec précision ailleurs dans le contrat, sinon il devient un plafond opposable pour un travail extensible. Indiquez toujours le prix hors taxes et le régime de TVA applicable, en particulier si vous relevez de la franchise en base.
Transmission des factures par voie électronique
Les factures sont transmises par voie électronique dans les conditions prévues par la réglementation applicable à la facturation électronique entre assujettis. Chaque partie déclare à l'autre, à la signature du contrat, la plateforme agréée par laquelle elle reçoit ses factures ainsi que les identifiants nécessaires à leur acheminement, et l'informe sans délai de tout changement. Le Client ne peut opposer au Prestataire un défaut de réception résultant d'informations d'acheminement erronées, incomplètes ou non mises à jour de son fait ; la facture est alors réputée reçue à la date de sa première transmission. Tant que l'obligation d'émission n'est pas applicable au Prestataire, les factures peuvent être adressées par tout autre moyen convenu entre les parties, sans que cela affecte les délais de règlement stipulés au présent contrat.
Art. 289 bis du CGI ; art. L441-9 du Code de commerce — Une facture qui n'atteint pas le bon canal n'est jamais payée, et le retard vous est imputé. Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises doivent pouvoir recevoir leurs factures par une plateforme agréée ; l'obligation d'en émettre s'impose aux grandes entreprises et aux ETI à cette même date, et aux PME, TPE et indépendants au 1er septembre 2027. Cette clause fait deux choses : elle vous fait obtenir les coordonnées d'acheminement dès la signature, et elle empêche votre client de justifier un retard par une adresse qu'il n'a pas tenue à jour. Réclamez ces informations avant la première facture, pas après.
Référencement commercial et droit de citation
Le Client autorise le Prestataire à mentionner son nom et à reproduire son logo, ainsi qu'une description non confidentielle de la prestation réalisée, à titre de référence commerciale, sur son site internet, ses supports de présentation et ses réponses à appels d'offres. Cette autorisation est consentie pour la durée du contrat et pour une période de deux (2) ans après son terme. Elle ne s'étend pas aux informations couvertes par l'obligation de confidentialité, ni aux chiffres, résultats et éléments techniques du projet, dont la publication suppose un accord écrit distinct. Le Client peut retirer cette autorisation à tout moment par écrit, le Prestataire disposant alors d'un délai de trente (30) jours pour retirer la référence de ses supports.
Droit des marques (art. L713-2 du Code de la propriété intellectuelle) et liberté contractuelle — Utiliser le logo d'un client sans autorisation écrite est un usage de marque non autorisé, sanctionnable même quand la relation est excellente. Négociez cette clause au moment de la signature, quand le client est bienveillant, et non à la fin de la mission où elle sera systématiquement refusée.
Résiliation pour manquement après mise en demeure
En cas de manquement de l'une des parties à l'une quelconque de ses obligations, l'autre partie la met en demeure d'y remédier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception mentionnant expressément la présente clause résolutoire. Si le manquement persiste à l'expiration d'un délai de trente (30) jours à compter de la réception de la mise en demeure, le contrat est résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une décision de justice, par l'envoi d'une notification de résiliation précisant les motifs. La résiliation prend effet à la date de première présentation de cette notification. Elle intervient sans préjudice des dommages et intérêts que la partie lésée serait en droit de réclamer.
Art. 1224 à 1226 du Code civil (résolution par clause résolutoire et par notification) — La clause résolutoire ne joue que si la mise en demeure vise expressément la clause et laisse un délai réel pour s'exécuter : ces deux formalités sont contrôlées strictement. Résilier sans mise en demeure fait basculer le litige, c'est alors l'auteur de la rupture qui se retrouve en position de fautif.
Divisibilité des stipulations contractuelles
Si l'une quelconque des stipulations du présent contrat était déclarée nulle, réputée non écrite ou inapplicable en vertu d'une loi, d'un règlement ou d'une décision de justice devenue définitive, les autres stipulations conserveraient leur pleine force et leur plein effet, à moins que la stipulation invalidée n'ait présenté, dans l'intention commune des parties, un caractère déterminant de leur engagement. Les parties conviennent en pareille hypothèse de se rapprocher afin de substituer à la stipulation invalidée une disposition valable poursuivant, dans les limites du droit applicable, un effet économique équivalent. Cette substitution intervient par avenant dans un délai de trente (30) jours.
Art. 1184 du Code civil (nullité partielle) — Sans clause de divisibilité, l'annulation d'une seule clause peut emporter celle du contrat entier si elle a été déterminante du consentement. L'engagement de renégocier est le complément utile : il évite de rester avec un contrat amputé de son article le plus important, par exemple une limitation de responsabilité écartée.
Vos conditions générales, écrites pour votre métier
Des CGV génériques recopiées d'un autre secteur créent plus de risques qu'elles n'en écartent : elles renvoient à des usages qui ne sont pas les vôtres. Celles qui vous sont livrées sont écrites pour le secteur immobilier. Extrait :
Article 9 — Carte professionnelle, garantie financière et assurance
Le Prestataire justifie de la carte professionnelle correspondant aux activités exercées, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie territoriale et renouvelée dans les conditions réglementaires, ainsi que de l'aptitude professionnelle exigée par la réglementation. Il souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle et, lorsqu'il reçoit des fonds pour le compte de tiers, une garantie financière auprès d'un organisme habilité, dont le montant et les coordonnées figurent sur ses documents professionnels. À défaut de garantie financière, il mentionne expressément qu'il ne peut recevoir aucun fonds. Ses collaborateurs habilités à négocier disposent d'une attestation d'habilitation délivrée dans les formes réglementaires. Le Prestataire tient un registre des mandats et un répertoire des opérations, et satisfait à ses obligations de formation continue et de lutte contre le blanchiment.
Ce qu'il faut adapter : le montant de votre garantie financière et l'organisme garant. Sans garantie, écrivez que vous ne recevez aucun fonds : c'est obligatoire.
Les mentions à ne pas oublier
Ces obligations ne dépendent pas de votre contrat : elles s'imposent à vous du seul fait de votre activité. Leur omission est sanctionnée indépendamment de toute relation client.
| Obligation | Fondement | Sanction encourue |
|---|---|---|
| Sécurité des traitements À annexer aux contrats informatiques et d'infogérance. N'annoncez que les mesures que vous appliquez réellement… | Art. 32 du règlement général sur la protection des données | Jusqu'à 10 millions d'euros ou 2 % du chiffre d'affaires annuel mondial |
| Délégué à la protection des données À insérer dans les mentions du site uniquement si un délégué est effectivement désigné. Une désignation volontaire… | Art. 37 à 39 du règlement général sur la protection des données | Jusqu'à 10 millions d'euros ou 2 % du chiffre d'affaires annuel mondial |
| Décision automatisée et profilage À utiliser dès qu'un score, un algorithme de sélection ou un modèle statistique décide seul de l'octroi d'un service… | Art. 22 du règlement général sur la protection des données | Jusqu'à 20 millions d'euros ou 4 % du chiffre d'affaires annuel mondial |
| Assurance de responsabilité civile professionnelle À insérer dans les CGV et à exiger de vos sous-traitants. Réclamez l'attestation chaque année : une police résiliée ne… | Obligation d'assurance propre à certaines professions réglementées ; engagement contractuel dans les autres cas | Sanctions pénales et disciplinaires lorsque l'assurance est obligatoire ; à défaut, responsabilité personnelle non couverte |
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Questions fréquentes
Ces documents sont-ils rédigés par un avocat ?
Non. Ce sont des modèles types construits à partir des textes en vigueur et des pratiques du secteur, destinés à être personnalisés par vous. Ils ne constituent pas une consultation juridique au sens de la loi du 31 décembre 1971. Pour un enjeu important ou une situation atypique, faites relire le document par un avocat : le modèle vous fera gagner l'essentiel de son temps, donc de son coût.
Si je ne dis rien, le client devient-il propriétaire de mon travail ?
Non, et c'est un point mal connu : en droit français, la cession de droits d'auteur ne se présume jamais et doit être délimitée par écrit quant à son étendue, sa destination, son lieu et sa durée. Sans écrit, le client n'acquiert aucun droit d'exploitation — ce qui protège le prestataire, mais crée une insécurité que le contrat vient lever.
Que se passe-t-il si le document ne me convient pas ?
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